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EL DECRETO-LEY VALENCIANO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE POR LA GENERALITAT DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA Y OTRAS

Ha causado un cierto revuelo en el sector inmobiliario la promulgación a principios de junio por el Consell de la Generalitat Valenciana de un Decreto-Ley, el 6/2020, por el  que se establecen derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) en favor de la propia Generalitat -aunque en algunos casos se puede trasladar el beneficio a las Entidades Locales (incluso limitadamente a terceros)- respecto con carácter general de las viviendas de protección pública con la calificación como tales en vigor y, en casos singulares, respecto de cualesquiera viviendas.

La primera cuestión que ha planteado este Decreto-Ley es su necesaria urgencia (presupuesto constitucional y racional de los Decretos-Leyes, por su excepcionalidad al principio de separación de poderes). La norma se ocupa de ello y funda la urgencia en la difícil situación de muchas familias -precariedad y exclusión- que obsta gravemente su derecho constitucional a una vivienda digna, lo cual se ha visto agravado por la pandemia del COVID-19 y su consecuente crisis económica. El tiempo nos dirá si la urgencia de dictar la norma se cohonesta con una urgencia administrativa en gestionar los tanteos y retractos para obtener rápidamente vivienda pública y alojar dignamente a los colectivos más vulnerables.

La segunda cuestión que se ha objetado a este Decreto-Ley es si está dentro de las competencias autonómicas regular derechos de tanteo y retracto que afectan de modo esencial al derecho de propiedad, cuya regulación es de competencia estatal. La cuestión en el supuesto general del Decreto-Ley (viviendas de protección pública con calificación de tal en vigor), parece que está resuelta -en favor de la Generalitat- por la doctrina de la sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 170/1989, de 19 de octubre, al tener competencia plena la Comunidad en materia de vivienda y ser razonable los derechos de tanteo y retracto al regular la vivienda de protección pública. Sería, en definitiva, otra limitación a los propietarios de este tipo de viviendas, como los precios máximos.

Más complicado parece el incluir dentro del tanteo y retracto a las viviendas en lo que se llaman en el Decreto-Ley “transmisiones singulares” (casos especiales, recogidos en el artículo 10 del Decreto-Ley, que operan sin necesidad de que sean viviendas de protección pública, aunque a partir de ese momento tendrán dicha calificación con carácter “permanente”). En este caso, difícilmente podemos entender que se trata de uno de los efectos limitativos de la calificación como vivienda de protección pública. Habría que encajarlo en la competencia autonómica en materia de vivienda, con el problema conceptual de suponer una limitación genérica al esencial “ius disponiendi” del derecho de propiedad y competencia aparentemente del Estado, además de incidir en la libre circulación y la unidad de mercado.

Como decía, es establece un derecho de adquisición preferente genérico respecto de las segundas o sucesivas transmisiones inter vivos gratuitas u onerosas, voluntarias en procedimiento de ejecución (excepto las gratuitas en favor de descendientes, cónyuge o análogo, y la algún supuesto de aportación o disolución de fórmulas de cotitularidad) las viviendas de protección pública con calificación como tales en vigor, pero también para las que sin serlo se ubiquen en unas “áreas de necesidad de vivienda” por determinar (y transitoriamente en los municipios recogidos en la Resolución de la Presidencia de la Generalitat de 15 de abril de 2019, implementada con los dos anexos del propio Decreto-Ley) y sean objeto de adquisición mediante dación en pago en deudas con garantía hipotecaria, procedimiento judicial o notarial de ejecución hipotecaria (en cuyo caso cabe la posterior adjudicación al ejecutado), transmisiones de edificios con un mínimo de cinco viviendas y un porcentaje mínimo del 80% (incluso por transmisión de participaciones en sociedades mercantiles con objeto social inmobiliario) y operaciones de venta de diez o más viviendas y sus anejos (incluso también mediante transmisión de participaciones).

El procedimiento que regula el Dereto-Ley es muy sencillo y responde a la dinámica general de nuestro ordenamiento de los tanteos y retratos legales, con unos plazos amplios de sesenta días y, debido -sin duda- a la fuerte administrativización de la materia de vivienda, con un mecanismo de refuerzo sancionatorio administrativo para los eventuales incumplimientos de los deberes de comunicación.

¿Y qué juicio me merece técnicamente el Decreto-Ley? Solventadas las cuestiones relativas a la urgencia y a la competencia (aunque ya sabemos que, en caso de recurso ante el Tribunal Constitucional, éste a veces ofrece alguna sorpresa, especialmente en lo que se refiere a reparto  competencial), creo el régimen de adquisición preferente que establece puede dar un juego positivo para contribuir a la formación de un parque público de vivienda (esencialmente destinado al arrendamiento social), con más agilidad que la promoción pública  de vivienda, pero con el grave inconveniente de la necesidad de habilitación presupuestaria suficiente, que probablemente -como en tantos casos- puede ser el talón de Aquiles de esta bienintencionada disposición.

Más críticas merece -a mi juicio- el establecimiento de tanteo y retracto en las enajenaciones de edificios completos o de numerosas viviendas, lo cual puede estar justificado en ciertos casos de sobra conocidos, pero que -como norma general- puede afectar a la libertad y unidad de mercado.

Mariano Ayuso Ruiz-Toledo

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Abogado director de Ayuso Legal, Magistrado de lo Contencioso-Administrativo en excedencia.

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